気になる! 家は誰のものになる?

夫の浮気が原因で離婚することに。マイホームを建てたばかりでまだローンが残っている場合、住宅ローンやマイホームの扱いはどうなるのでしょうか?

住宅ローンはマイナスの財産

住宅ローン離婚と住宅ローン、家については話が複雑になります。順を追ってみていきましょう。まず、離婚にあたっては財産分与という制度があり、結婚期間中に夫婦が協働して築いた財産のうち原則2分の1をもらうことができます。預貯金や動産のほか、住宅ローンが残っていたとしても家(不動産)は財産分与の対象になります。また、家だけでなく、マイナスの財産である住宅ローンそのものも財産分与の対象となります。

話をわかりやすくするため、とりあえず浮気の件は脇に置き、離婚時のローンと住宅の扱い、財産分与から見ていきましょう。

ローンの残額と不動産価格を比較してみよう

計算まず、借入先銀行などで住宅ローンの残高を確認してください。次に、現時点での不動産の価格を確認します。不動産鑑定士に依頼するか、大手不動産業者に査定してもらう方法があります。大手不動産業者を利用する際は無料で依頼できるので、数社に査定を依頼し平均値を算出すればより確実です。現時点での不動産価格と住宅ローンの残額はどちらが大きいか、ここが最も重要なポイントです。

家の価格がローン残高を上回っている場合をアンダーローンといいます。この場合は家を売却すれば利益が生じます

オーバーローンは要注意

一方、不動産価格がローン残高を下回ってしまうケースもあります。これをオーバーローンといい、家を売ってもローンが残ってしまうことになります。オーバーローンの場合には、夫婦の双方もしくは一方がローンを完済するまで支払い続けるか、売却してほかの財産からローンの価格を差し引くという選択肢があります。

売却するか? どちらかが住み続けるか?

家の鍵オーバーローンかアンダーローンか確認した上で、家を売却するか、住み続けるかをまず決めましょう。アンダーローンの場合、最もシンプルなのは家を売却することです。売値とローン残高を差し引いた残りを慰謝料としてあなたが受け取ることも検討してみてください。

あなたが家に住み続けるための方法

「慰謝料代わりに家をもらった」という話を耳にしたことはありませんか? 交渉次第で、あなたは離婚によって家を手に入れられるかもしれません。

仮に、不動産価格3000万円、ローン残高が2400万円のアンダーローンだとしましょう。この場合、家には実質的に600万円の価値があるといえます。あなたが家の所有権を得た場合、600万円の価値がある物件を単独で所有することになります。しかし本来、家も財産分与の対象です。夫も2分の1にあたる300万円に対し権利を持っているので、あなたは夫に対し300万円を支払わなければならないということになります。この300万円と浮気の慰謝料を相殺する形にするというのも一つの方法です。相殺が妥当なものになり得るか、家の実質的な価格(不動産価格-ローン残高)を考慮して検討してください。なお、この場合ではローンの支払いは依然として残るので注意が必要です。

不動産の名義は夫にし、夫に住宅ローンを払ってもらうことを慰謝料代わりにするという選択肢もあります。この場合は、夫が支払いを滞らせた際にスムーズに強制執行ができるよう、必ず公正証書を作成しておくようにしましょう

話し合いがまとまらなければ、離婚調停を申し立てることになります。夫の浮気があったこと、財産分与にあたって浮気への慰謝料も考慮してほしい旨を調停委員に伝えてください。あなたの主張の正当性を裏付けるため、あらかじめ浮気の証拠を用意しておくことをおすすめします。

納得のいく解決を!

ローン住宅ローンのついた不動産も財産分与の対象になります。離婚にあたっては、アンダーローンかオーバーローンかを考慮し、売却するか住み続けるか判断する必要があります。有利な条件で離婚するためには、財産分与と浮気への慰謝料という2点をよく検討することが重要です。